「居抜きで安く開業できると思ったのに、契約後に問題が次々に見つかった」
居抜き物件は、スケルトンより安く早く開業できる反面、
前のお店の「見えない負債」を引き継ぐリスクもあります。
「BARのスケルトン物件は本当に得なのか」では総コストの比較をしましたが、
この記事では居抜き譲渡の実務プロセスと、トラブルを防ぐ確認ポイントに絞って解説します。居抜き譲渡の基本的な仕組み
居抜き譲渡とは、前のテナント(譲渡人)が、店舗の内装・設備・什器などを残したまま退去し、次のテナント(譲受人)がそれを引き継ぐ取引です。
居抜き譲渡は「物件の賃貸借契約」と「造作の売買」の2つが別々に存在する
大家さんとの賃貸借契約と、前テナントとの造作譲渡契約は別物です。
どちらか一方だけが成立しても、開業はできません。
この2つを連動させて管理することが、トラブル防止の基本です。失敗しやすいパターン
| 失敗パターン | 内容 |
|---|---|
| 設備が故障していた | 引き渡し後に製氷機・冷蔵庫・空調などが動かなくなる |
| リース品が含まれていた | 譲渡対象と思っていた設備が、実はリース中で所有権がなかった |
| 大家さんの承諾が得られなかった | 造作譲渡料を支払った後に、賃貸借契約を断られる |
| 許可が引き継げなかった | 営業許可・届出の扱いを確認せず、開業が遅れる |
| 原状回復義務を引き継いでいた | 退去時に、前テナントの分も含めた原状回復費用を負担することになる |
| コンセプトと合わない内装だった | 結局、大規模な改装が必要になり、費用が膨らむ |
「安く済むはず」が「結局高くつく」の典型は、設備の状態確認不足
内装・設備を引き継げる分、状態を確認せずに契約すると、
想定外の修理・交換費用が発生します。
現況確認は、契約前の必須作業です。譲渡対象の設備を確認する
✅ 確認すべき項目
- 設備一覧(リスト)の作成:何が譲渡対象で、何が対象外かを書面で特定する
- 所有権の確認:リース品・レンタル品が含まれていないか(リース会社の名義かどうか)
- 動作確認:製氷機、冷蔵庫、空調、給湯、排水などを実際に稼働させて確認する
- 製造年・使用年数:耐用年数が近い設備は、すぐ買い替えが必要になる可能性がある
- 衛生面:厨房・シンク周りの汚れ、害虫の形跡、配管の状態
- 電気容量・給排水の状態:今後の使用に問題がないか(「BAR内装工事の費用相場」も参照)
設備の確認は、内装業者に同席してもらうのがおすすめ
プロの目で状態を見てもらうことで、
素人では気づけない劣化・不具合を事前に把握できます。
(「BAR内装業者の選び方」も参照)造作譲渡料の妥当性を判断する
- 譲渡料は売り手側が決めるため、相場や設備の状態と照らして妥当かを検証する
- 設備の年数・状態に見合った価格か、個別に評価する(「BARの設備費用を抑えるコツ」も参照)
- 造作譲渡料を含めた「総コスト」で、スケルトンと比較して本当に得かを試算する
- 交渉の余地がある場合は、設備の不具合・劣化を根拠に価格交渉する
⚠️ 税務上の扱いも確認する
造作譲渡料は、開業後の会計処理(資産計上・減価償却など)に影響します。具体的な処理は税理士に確認してください。
賃貸借契約と許認可の扱い
賃貸借契約
- 前テナントの契約を引き継ぐのか、新規に契約し直すのかを確認する
- どちらの場合も、貸主(大家さん)の承諾が必須となる
- 保証金・敷金の扱い(前テナントの分が引き継がれるのか、新たに預けるのか)を明確にする
- 原状回復義務の範囲が、自分の負担になる範囲を確認する(「BAR物件契約前のチェックポイント」も参照)
許認可
営業許可・届出の扱いは、前のお店の許可を「そのまま使える」とは限らない
飲食店営業許可や深夜酒類提供飲食店営業の届出は、
承継できる場合と新規取得が必要な場合があり、
取り扱いは管轄の保健所・警察署によって異なります。
必ず事前に確認してください。- 保健所:設備基準を満たしているか、新規申請が必要か
- 警察署:深夜酒類提供飲食店営業の届出の扱い
- 前テナントの許可が失効しないタイミングと、自分の許可取得のタイミングを調整する
譲渡契約書に盛り込むべき条項
- 譲渡対象の特定:設備・什器のリストを添付し、対象を明確にする
- 譲渡価格と支払時期:貸主の承諾後に支払う、段階的に支払うなどの条件を設定する
- 貸主の承諾が得られない場合の取り扱い:契約を白紙に戻し、支払い済みの金額を返還する条項
- 設備の状態保証:引き渡し時点での動作状況と、不具合があった場合の責任の所在
- 引き渡し日と現況での引き渡し:清掃・撤去物の取り扱い
- 前テナントの債務の取り扱い:未払いの賃料・光熱費などを引き継がない旨
- 屋号・SNS・顧客情報の引き継ぎの有無(引き継ぐ場合)
「貸主の承諾が得られなかった場合の白紙解除条項」は最優先で入れる
造作譲渡料を支払ってから賃貸借契約を断られると、
資金だけが戻らない最悪の事態になりかねません。
この条項の有無は、必ず確認してください。契約から引き渡しまでの流れ
- 物件の現地確認(設備の稼働・状態の確認)
- 管轄の保健所・警察署・消防署への事前相談
- 貸主(管理会社)への入居条件・承諾可否の確認
- 譲渡条件(対象設備・価格)の交渉
- 造作譲渡契約・賃貸借契約の締結(承諾を前提とした順序で)
- 設備の最終確認と引き渡し
- 営業許可・届出の手続き、内装の改装工事
- 開業
この記事のまとめ
- 居抜き譲渡は「賃貸借契約」と「造作の売買」という2つの契約が連動して成立する取引。
- 設備の故障、リース品の混入、貸主の不承諾、許可の扱いなどが典型的な失敗パターン。
- 譲渡対象の設備は一覧化し、所有権の確認と動作確認を内装業者の同席で行う。
- 造作譲渡料は設備の状態・年数と照らして妥当性を検証し、総コストでスケルトンと比較する。
- 営業許可・届出は承継できるかどうかが管轄機関によって異なるため、必ず事前確認する。
- 譲渡契約書には、貸主の承諾が得られない場合の白紙解除条項を必ず盛り込む。
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